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仅凭一封律师函挽回近亿元的损失

日期:2019-12-16 浏览:132

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【摘要】

在一方当事人根本违约的情况下,另一方当事人享有法定解除权,如何判断合同解除的时间?解除通知送达时间的拖延会导致什么法律后果?对解除通知持有异议的一方当事人向人民法院提起确认之诉的期限如何确定?合同的解除是否具有溯及力?

【基本案情】

上诉人深圳市富山宝实业有限公司(以下简称富山宝公司)与被上诉人深圳市福星股份合作公司(以下简称福星公司)、被上诉人深圳市宝安区福永物业发展总公司(以下简称福永公司)、被上诉人深圳市金安城投资发展有限公司(以下简称金安城公司)、原审第三人深圳市大金利投资发展有限公司(以下简称大金利公司)、原审第三人深圳市海洋城房地产开发有限公司(以下简称海洋城公司)合作开发房地产合同纠纷一案。

一审法院经审理查明:

 1993年7月28日,福星公司、富山宝公司与福永公司(具备房地产开发经营资质)签订《合作开发“三星别墅”合同书》,约定福星公司、富山宝公司提供开发用地及建设资金,福永公司投入管理技术,以福永公司的名义共同开发涉案项目,项目称为“三星别墅”(后经批准更名为“金银城”项目),总建筑面积为28万平方米。福永公司协助福星公司、富山宝公司办理项目开发及工程建设的各项手续,房产内、外销售及产权登记手续,编制房产销售计划、确定房产销售价格等,费用全部由福星公司、富山宝公司承担。福永公司从房产销售总额中提取6%作为经营管理费,其余盈益全部归福星公司、富山宝公司所有,项目三年内完成建设。

1994年2月22日,福星公司与富山宝公司又签订一份《补充协议》约定:福星公司以1.913625亿元的价格将其按协议应得商住楼面积的25%转让给富山宝公司。双方一致同意组建物业管理公司,以富山宝公司为主,福星公司派员参加,共同管理,物业的合作管理为50年,起止期以原协议的约定为准;共同管理之宾馆、商场铺位是双方共同之固定资产,其产权及利润分成福星公司占35%,富山宝公司占65%,已售商住楼的管理收入利润则按固定资产的分成比例分成;如本补充协议与合作条款有矛盾,按本协议条款执行。

福星公司与富山宝公司签订上述合同后,1993年12月,福星公司与深圳市宝安区国土局签订〔1993〕147号《土地使用权出让合同》,约定国土局将涉案地块,编号为福永广深路兴围路口土地约47012平方米土地出让给福星公司,土地用途为商住用途,土地出让金为17338026元(诉讼中双方确认合作合同约定土地出让金由富山宝公司支付)。上述土地出让合同及《协议书》签订后,深圳市财政局于2000年9月30日以福永公司为交款单位出具收据,载明收到上述土地出让金17338026元及其中建设用地面积为5739.5平方米的市政配套费10832370元。对上述两笔费用,富山宝公司主张均由其交纳,但对土地出让金17338026元富山宝公司不能提供证据证明,对市政配套费10832370元,福星公司确认是富山宝公司交纳;但对土地出让金17338026元,福星公司以上述收据为据,坚持主张是福星公司缴纳。

1993年7月14日,富山宝公司与福建省惠安第七建筑工程公司(以下简称惠安建筑公司)签订深圳市基建工程项目《施工合同》,约定惠安建筑公司承包涉案项目3幢20层工程的施工。根据富山宝公司提交的证据,即富山宝公司于1994年12月26日至2000年11月14日出具的欠条显示,福星公司此期间陆续借款33094849.42元(其中一张欠条金额为12643397.02元,另一张欠条金额为8740227.70元)给富山宝公司,其中代富山宝公司向施工单位惠安建筑公司垫付的涉案项目工程款为26817106.53元。

 1996年3月1日,金银城项目建至3栋15层后全面停工。因金银城项目全面停工,福星公司、福永公司解除了原与该项目房屋的购房者签订的房产买卖合同,为此,福星公司向金银城项目的购房者退回了所收取的房款。

2005年1月21日,大地公司与大金利公司签订《转让协议》,约定大地公司将其1993年1月3日和1996年11月20日先后两次与福星公司签订合作开发涉案“金银城”项目协议中大地公司占有股权的75%转让给大金利公司;大地公司向福星公司声明退出原有协议;大地公司转让“金银城”项目,由大金利公司向福星公司以人民币1.65亿元一次性买断该项目大金利公司为此补偿大地公司人民币150万元。

【评析】

一、关于富山宝公司在履约过程中是否存在根本违约,福星公司与富山宝公司签订的合建合同是否应确认已经解除,涉案合同是否应继续履行问题。

就福星公司而言,涉案合作合同签订后,福星公司与土地管理部门签订了《土地使用权出让合同书》,完善了涉案土地进行商住项目开发的用地手续。随后福星公司也完成了整个涉案项目的规划立项审批工作,于1993年7月13日取得了规划部门颁发的《建设项目详细规划审批表》,此后又取得了富山宝公司拟先行动工兴建部分的《建设工程项目施工许可证》。可见,福星公司已完成了合作开发合同第三条约定的其应履行的主要义务。就富山宝公司而言,根据双方签订的合作开发合同,富山宝公司的主要义务是出资及开发建设该项目。

经查,对于已缴纳的涉案土地出让金合计人民币17338026元,合作开发合同虽约定应由富山宝公司支付,但富山宝公司不能提供证据证明是其缴纳。又根据福星公司持有的财政部门开出的收据,可认定该笔费用系由福星公司缴纳;而对造价为31319478.81元的涉案项目未完工程的工程款,根据福星公司提交的证据及富山宝公司诉讼中的确认,可认定福星公司垫付了其中的26817106.53元,及剩余工程款、停工补偿费等796万元,两项共计34777106.53元。富山宝公司亦未能提供证据证明其依照合作合同第三条第(二)款第二项的约定提供了资金1000万元给福星公司作开发费用。涉案项目仅动工修建了三幢15层近28000平方米的框架结构的事实,表明富山宝公司也未能在合同第三条约定的三年内(至1995年底)完成合同约定的15万平方米的建设。可见,富山宝公司在履行合同约定的主要出资义务及开发建设义务上,已构成根本违约。

鉴于富山宝公司上述履约情况,福星公司委托律师于2004年4月25日向富山宝公司发出《律师函》,通知富山宝公司解除双方签订的《合作投资兴建三星花园合同书》及《补充协议书》。该《律师函》虽无福星公司的签章,但函头已明确该函是受福星公司的委托所拟,且福星公司对该委托代理行为予以认可。富山宝公司在其负责人许礼庚于2004年12月25日签收该《律师函》后至本案诉讼前也从未提出异议。故该《律师函》应视为福星公司发出,并在福星公司与富山宝公司之间产生应有的法律后果。

由于富山宝公司迟延履行双方合作合同中约定的主要出资义务及开发建设义务,致使双方合同目的不能实现,福星公司向富山宝公司发函通知解除双方合同,符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”,当事人可以解除合同的规定。福星公司解除合同的通知已于2004年12月25日到达富山宝公司,根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定,应依法确认富山宝公司与福星公司之间的合作开发合同已经在该通知到达富山宝公司时解除。

富山宝公司诉请继续履行其与福星公司签订的《合作投资兴建三星花园合同书》,以及要求确认富山宝公司享有深圳市宝安区福永镇兴围路口西“金银城”房地产项目的土地房屋75%的权益,因与《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状”的规定不符,依法予以驳回。

二、关于富山宝公司是否享有“金银城”项目75%的权益问题

本院认为:第一,从双方约定看,根据双方签订的《合作投资兴建三星花园合同书》的约定,福星公司以提供土地、富山宝公司以提供建设资金作为投资条件,涉案项目所得的利润分成以商住楼销售扣除福永公司挂靠费分成,利润25%归福星公司,75%归富山宝公司,双方共同管理的固定资产经营或承包、转让等分成则按福星公司占35%,富山宝公司占65%;随后双方签订的《补充协议》约定,福星公司将其按照上述合作合同书应得的商住楼面积的25%以固定价格转让给富山宝公司,但同时明确了双方共同管理经营之宾馆、商场铺位为双方共同的固定资产,其产权及利润分成仍为福星公司占35%,富山宝公司占65%,且已售的商住楼的管理收入利润按固定资产的分成比例即35∶65分成;由双方组建物业公司,共同合作管理50年。从上述内容可以看出,双方之间系就合作项目的利润而非不动产物权所作的分配约定,《补充协议》则是对分配比例进行的部分调整。富山宝公司享有的是合同权益,就其性质而言应属于债权,而不是对“金银城”项目上的土地和地上建筑物享有75%的物权。

第二,从法律规定看,《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案中,“金银城”项目土地使用权不仅从未登记在富山宝公司名下,反而因其违约导致福星公司与富山宝公司解除了合作开发合同。富山宝公司在合作开发合同被解除之后,不再享有“金银城”项目土地的使用权利。

第三,从合同履行看,富山宝公司能否最终取得《合作投资兴建三星花园合同书》中约定的75%的利润,既取决于合作开发房地产项目是否全部完成并通过结算后产生利润,又取决于其是否完全履行了合同义务。在整个合作项目没有完成、双方之间的合作开发合同已经解除以及富山宝公司在合作开发中构成根本违约的情况下,即主张其享有“金银城”项目75%的权益,既没有事实依据也没有法律依据。此外,尽管双方于1994年2月22日签订的《补充协议》约定,福星公司将其按照上述合作合同书应得的商住楼面积的25%以1.913625亿元的价格转让给富山宝公司,但是,富山宝公司未向福星公司支付转让款,该《补充协议》并未实际履行。

综上,富山宝公司有关对“金银城”项目享有75%权益的主张不成立。
     
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