应用场景

巧用律师函催缴房屋租金

日期:2019-12-17 浏览:82

【摘要】

在开展商事活动过程中,经营者之间经常出现债权债务,为了实现债权,债权人会采取多种多样的催要形式,其中通过发督促律师函催要债权时一种行之有效的商事行为,这主要是因为律师函是律师接受客户的委托就相关事实或法律问题进行披露、评价,进而提出要求以达到一定效果,以律师事务所的名义而制作、发送的专业法律文书,其跟一般的商业信函相比会更具有威信力,在诉讼活动中受司法审判机关的认可度远远高于一般商业信函及其他当事人自制的证据。

【基本案情】

原告建业房地产开发(沈阳)有限公司与被告沈阳哲人酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案。

2013年12月20日,原告作为出租方,被告作为承租方,双方签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》各一份,约定原告将其在沈阳市皇姑区长江南街西侧地块建造的“美联大厦”的25层至29层共五层的全部房间单元(第一批承租单元)出租给被告使用,原告向被告实际交付第一批承租单元的日期即为开始租赁日期。在本合同到期或终止时,被告须将承租单元按精装修工程合同内指定的规格交还予原告。若被告到期未能向原告支付任何租金、管理费、保证金、采暖费或任何其他本合同项下的应付款项,且在原告将该未支付的情形书面通知被告后的15个工作日的期间仍未足额支付的,则构成被告的违约;原告可以通过任何合法手段终止被告对承租单元的占有权,在此种情况下本合同将终止,被告应在合同约定的期限内、按合同约定的标准将承租单元返还给原告。在本租赁合同到期或终止时,被告必须将承租单元按精装修工程合同内指定的规格交还给原告。

2014年1月6日,原、被告签订《美联大厦沈阳哲人品牌酒店精装修工程施工合同》一份,原告为发包人,被告为承包人;开工日期为2014年1月6日,竣工日期为2014年5月5日;被告须在约定工期内完成合同范围内的所有工程,并经原告(政府有关部门)验收合格;工程款支付方式为按被告完成的合格工程量支付工程进度款;若被告迟延履约或履行义务不符合本合同约定的,则原告有权顺延当期及以后各期款项的支付直至被告履行义务符合合同约定;若原告无理地迟延付款,则应按约定承担迟延付款的违约责任。

2014年4月8日,原、被告签订《美联大厦沈阳哲人品牌酒店租赁合同补充协议》一份,约定《美联大厦沈阳哲人品牌酒店租赁合同》约定被告有权使用一部专用电梯,鉴于被告目前仅对本大厦的3层房间实际使用,目前不需要一部专用电梯,被告自愿与本大厦内其他商户共用大厦内所有开放电梯。被告在以后的经营中,如有需要则与原告另行签订补充协议。

2014年4月29日,原、被告签订《租赁合同第二补充协议》一份,约定原告可将27至29层共3层的全部房间单元于2014年4月23日交付给被告开始租赁(开始租赁日期)。

2014年4月29日,原、被告与案外人沈阳嘉悦装饰工程有限公司签订《美联大厦沈阳哲人品牌酒店精装修工程施工合同补充协议》一份,约定:2014年1月6日,原、被告签订《美联大厦沈阳哲人品牌酒店精装修工程施工合同》(简称原合同),被告拟委托沈阳嘉悦装饰工程有限公司就原合同之工程进行具体施工,因而签订此三方补充协议,以明确各方权利义务。

2014年6月16日,被告向原告致函,载明:就原告于2014年6月14日给予被告的交付通知书,被告同意在2014年6月14日起承租美联大厦B座25至26层共2层的全部房间单元。除此增加楼层以外的其他事项均遵循原双方租赁合同以及双方于2014年1月6日签订的《美联大厦沈阳哲人品牌酒店精装修工程施工合同》。

2014年11月,被告向原告提交工程款支付验收申请表及工程款申请表,要求原告检验27-29层的装修工程,并支付合同金额15%的进度款,即681912元。但因27-29层消防验收未通过,故原告未支付。

2015年7月17日,原告向被告致律师函,载明:截止2015年6月30日,被告拖欠原告租金2,051,681.04元;27至29层装修工程并未竣工,25至26层装修工程竣工更是遥遥无期。鉴于上述事实,被告的行为已构成根本违约,原告有权解除合同。要求被告于2015年8月10日或之前向原告支付拖欠的租金并就下一步履约提供保证,否则原告将解除合同,并采取合法手段维护自身权益。

【法院裁判】

一、解除原告建业房地产开发(沈阳)有限公司与被告沈阳哲人酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《租赁合同第二补充协议》;

二、被告沈阳哲人酒店管理有限公司于本判决生效后九十日内将位于沈阳市皇姑区长江南街208号甲美联大厦北楼25至29层共计68间房屋(房号为2501至2515,2601至2615,2702至2715,2802、2803、2808、2809、2811至2815;2901至2915)按现状腾出并交还给原告建业房地产开发(沈阳)有限公司;

三、被告沈阳哲人酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告建业房地产开发(沈阳)有限公司25-29层房屋租金共计3,181,032.46元(截止于2016年3月2日);

四、被告沈阳哲人酒店管理有限公司于本判决生效后九十日内支付原告建业房地产开发(沈阳)有限公司25-29层房屋自2016年3月3日起至实际腾房之日止的房屋租金及房屋占有使用费(按8533.77元/天的标准计算);

五、被告沈阳哲人酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内返还原告建业房地产开发(沈阳)有限公司25-26层房屋2015-2016年度采暖费57,834.24元;

六、被告沈阳哲人酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告建业房地产开发(沈阳)有限公司租金337,882.5元的利息(按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算,自2014年12月31日起至实际给付之日止);

七、被告沈阳哲人酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告建业房地产开发(沈阳)有限公司租金337,882.5元的利息(按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算,自2015年3月31日起至实际给付之日止);

八、被告沈阳哲人酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告建业房地产开发(沈阳)有限公司租金337,882.5元的利息(按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算,自2015年6月30日起至实际给付之日止);

九、被告沈阳哲人酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告建业房地产开发(沈阳)有限公司租金291,905.79元的利息(按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算,自2015年9月30日起至实际给付之日止);

十、被告沈阳哲人酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告建业房地产开发(沈阳)有限公司租金393,029.73元的利息(按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算,自2014年12月31日起至实际给付之日止);

十一、被告沈阳哲人酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告建业房地产开发(沈阳)有限公司租金410,382.18元的利息(按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算,自2015年3月31日起至实际给付之日止);

十二、被告沈阳哲人酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告建业房地产开发(沈阳)有限公司租金440,823.75元的利息(按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算,自2015年6月30日起至实际给付之日止);

十三、被告沈阳哲人酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告建业房地产开发(沈阳)有限公司租金440,823.75元的利息(按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算,自2015年9月30日起至实际给付之日止);

十四、被告沈阳哲人酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告建业房地产开发(沈阳)有限公司租金190,419.76元的利息(按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算,自2015年12月31日起至实际给付之日止);

十五、驳回原、被告其他诉讼请求。

【案例评析】

本案中,关于涉案三份租赁合同是否应予解除的问题。

首先,关于涉案房屋的租金起算日的问题。被告主张租金应从房屋装修完毕且消防验收合格之日起算,依据合同约定涉案房屋的装修图纸系由被告提供,被告应在其装修前依法申报消防设计审核或备案。但依据现有证据,被告不能证明27-29层房屋在其装修完成后系因原告原因导致该两层房屋消防验收迟延通过,故本院对被告该项抗辩意见不予采信。通过原、被告陈述及其提供的证据,可以确认原告向被告交付27-29层房屋的时间为2014年4月23日,交付25-26层房屋的时间为2014年6月14日,扣除7个月的免租期,故27-29层房屋的租金起算日为2014年11月23日,25-26层房屋的租金起算日为2015年1月14日。

其次,依据原、被告间租赁合同的约定,被告应按季以上打租的方式向原告支付房屋租金,若被告到期未能向原告支付租金,且在原告将该未支付的情形书面通知被告后的15个工作日内仍未足额支付的,则被告构成违约,原告有权终止合同。本案中,被告仅通过以工程款抵顶房屋租金的方式于2014年9月30日向原告交纳自2015年1月14日起至2015年3月13日止的25-26层房屋租金225500元,自2014年11月23日起至2015年1月22日止的27-29层房屋租金337,114.02元,此后的房屋租金至今未向原告支付。2015年7月17日,原告向被告发律师函,向其催缴房屋租金,但被告收到该函件后并未向原告支付房屋租金,被告的行为已构成违约,依据双方合同约定,被告有权解除合同。故对原告要求解除涉案三份租赁合同的诉讼请求,本院予以支持。

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